Nakup hiše od zasebnika: stvari, ki jih morate vedeti, kakšna tveganja tvegate, prednosti in slabosti, kako ravnati pravilno. Dokumente, ki jih je treba zahtevati, in kdaj ter zakaj izbrati nasvet strokovnjakov na to temo.
Pri iskanju hiše za nakup se lahko zanesete na nepremičninsko agencijo ali to storite sami , berete oglase na spletnih portalih, v oglaševalskih revijah ali z veliko potrpljenja tavate po zanimivih ulicah ali soseskah in iščete znake z navedbo stanovanja za prodajo.
Na ta način se lahko znajdete v stiku s prodajalcem, ki je to raje naredil sam, ne da bi se obračali na agencije ali posrednike.
Tu se torej znajdemo brez nepremičnin, ki se ukvarjajo z nepremičninami.
Nakup hiše od zasebnika: prednosti in tveganja
Pripravljenost za nakup doma neposredno od zasebnika ima lahko svoje prednosti in tveganja .
Možnost varčevanja z vsoto denarja, ki bi običajno gredo v agenciji ali posrednika, na splošno, ki se giblje med 2% in 5% prodajne cene premoženja.
Že ta profesionalec je lahko več kot dovolj razlogov za potiskanje v to smer.
Upoštevati pa je treba, da boste morali nekaj pomembnih pregledov opraviti sami, da se izognete neprijetnim presenečenjem. Napačne ocene lahko skrijejo poznejše stroške v smislu časa in dovoljenj ter prevare ali težave, kot je nakup nepremičnine, ki je posledica donacije.
Nakup hiše od zasebnika: razlika z nepremičninsko agencijo
Najprej poskusimo razumeti, kako se oba načina nakupa nepremičnine razlikujeta , to je nakup od zasebnika ali kontaktiranje nepremičninske agencije .
Če se odločite za bolj tradicionalen način, da se zanesete na nepremičninsko agencijo, da najde nepremičnino, ki vam ustreza, bodo nepremičninski agenti opravili vsa potrebna preverjanja dokumentacije v zvezi s hišo.
Zato bodo poskrbeli, da:
- obstaja katastrska skladnost ali korespondenca med nepremičninami in zemljevidom, ki sta prisotna v katastru, kar je koristno za vedeti, ali so bile zabeležene kakršne koli spremembe in plačani z njimi povezani davki;
- prisotnost hipotek ali površinskih pravic ;
- zgodovina nepremičnine ali če izhaja iz prodaje, darovanja, dedovanja;
- potrdila o sposobnosti preživetja in zmogljivosti ;
Naštete posle bo izvajala nepremičninska agencija, saj so del nalog profesionalnega in resnega nepremičninskega posrednika.
Ko vstopite v agencijo in se pogovorite z njenim menedžerjem ali zaposlenim, bo imel že vse informacije o nepremičninah, ki jih vodi, in ne oklevajte, da postavi kakršna koli vprašanja za razjasnitev kakršnih koli dvomov.
Poleg tega vas bo po dogovoru spremljal, da boste obiskali nepremičnino in vam omogočili, da se v popolni mirnosti sprehajate po hiši, tako da boste lahko sami videli sobe in njihove razmere ter razumeli, ali zahteve izpolnjujejo vaša pričakovanja.
Če vas ob priložnosti obiska spremlja strokovnjak, geodet ali arhitekt po vaši izbiri , imate lahko takoj jasne ideje o delih, ki jih je treba opraviti za posodobitev in udobje stanovanja.
Nakup hiše od zasebnika: dokumenti, ki jih je treba zaprositi
Če pa ste se po odločitvi za prodajo hiše odločili, da boste vse storili sami in mislite, da bi vas to lahko zanimalo, morate le najprej opraviti sestanek s prodajalcem.
Med klicem poleg postavitve nekaterih za vas koristnih vprašanj, na primer natančnega naslova hiše, prosite, naj ob obisku s seboj prinese naslednje dokumente, s katerimi se boste nato posvetovali:
- tloris in katastrska karta nepremičnine;
- potrdilo o izvoru nepremičnine;
- listina o sposobnosti preživetja ali bivalnosti hiše;
- energetsko certificiranje.
Tloris in katastrska karta nepremičnine
Katastrska karta vam omogoča, da vedo, korespondenco med lastnino in kaj je registrirano v zemljiško knjigo.
Ta dokument navaja identifikacijske podatke, list, paket in podrejene podatke, ki vam bodo prav prišli, ko boste želeli izvesti katastrsko izmeritev .
S pomočjo katastrske izmere , ki jo lahko udobno izvedete od doma z ustreznimi storitvami spletne raziskave ali osebno pri katastrskem pultu, ste lahko prepričani, ali je zemljevid posodobljen s kakršnimi koli spremembami v notranjih prostorih, s čimer poznate zgodovino nepremičnine in vse spremembe, ki so nastale skozi čas.
Poleg tega bodo spremembe lastništva, ki so se zgodile v daljšem časovnem obdobju in iz katerih razlogov bodo jasne , bodisi za prodajo, dedovanje ali darovanje.
Akt o izvoru nepremičnine
Listina o izvornosti je dokument, ki potrjuje lastništvo nepremičnine, bodisi v celoti bodisi z omejitvami. Lahko ga predstavlja eden od naslednjih treh dokumentov
- notarska listina , če ima nepremičnina prodajalca v lasti prodajalca;
- sodni akt, če izhaja iz sodne dražbe, kopija zahteva od sodne kanclerke;
- nasledstvo ali darovanje , za katero je treba zaprositi pristojno agencijo za prihodke.
Čeprav gre v vsakem primeru za dokumente, ki jih mora imeti prodajalec v posesti in jih bo moral nato pri notarju pripeljati k notarju, je v primeru, da so pogajanja o prodaji in nakupu uspešna, vedno bolje, da se predhodno posvetujete z dokumentacijo. strokovnjake, ki jim zaupate.
Dokument o sposobnosti preživetja hiše
Dokument rentabilnosti je potrdilo, da izjavlja, da je hiša uporabne in bivanje . V tem primeru, če gre za poseljeno posest, se je lastnik ne bo bal pokazati.
V primeru, da je nepremičnina že leta nenaseljena, bo ogled dokumenta odpravil vse dvome o tem.
Energetska certifikacija
Energetska izkaznica (APE) je dokument, ki določa letno porabo energije stavbe .
Vsaka lastnost je označena z energijskim razredom stavbe, izraženim s črkami od G (najmanj učinkovito) do A4 (najučinkovitejše).
Ker si lahko ogledate potrdilo, lahko razumete, ali stanovanje že ponuja odlične zmogljivosti z vidika energije, torej s prihranki na računu.
Ali če morate poseči po adaptacijskih delih, ki bi lahko bila tudi zelo draga.
Nakup hiše od zasebnika: kako se izogniti tveganjem
Ko enkrat razumemo, kakšna so tveganja nakupa hiše od zasebnika , brez kakršnega koli posredovanja, poglejmo, kateri strokovnjaki so s katerimi primerjati in prositi za nasvet, da ne bi pozneje imeli neprijetnih presenečenj.
Strokovnjak za nakup nepremičnin
Ocenjevanje hiše, ne glede na ceno, pomeni poznavanje stanja glavnih sistemov hiše , bodisi novih bodisi zastarelih, če so v skladu s standardom.
Razumejte tudi, če je hiša izpostavljena visoki vlažnosti in vdoru vode , kar povzroča plesen in slabše poškodbe, kot so luščenje sten in poškodbe tal.
Ocenite kakovost napeljave , ki je v zimskih mesecih nujna, saj prostore izolirajo pred mrazom in vam omogočajo, da je hiša toplejša, prihranite pri porabi energije, vendar če jo zamenjate, močno vpliva na stroške.
Prepričajte se, ali je električni sistem v skladu s standardi in certificiran : če je zastarel in nima rešilne naprave, ga je treba zaradi vaše varnosti zamenjati, vendar z neznatnimi stroški.
Poleg tega bi vam strokovnjak lahko pomagal preveriti splošne razmere v hiši : stara sanitarna oprema, obrabljena tla in pritrditev, poleg barvanja, ki je tradicionalna operacija, ki jo je treba izvesti ob vstopu v novo hišo, pa koristno, ne samo za izbiro ustrezne barve, pa tudi za obnovo in osvežitev prostorov.
Po našem mnenju je številka strokovnjaka bistvena tudi, ko kupite lastnoročno nepremičnino, saj lahko preveri dokumentacijo, pripravi predračun osnovnih del, ki jih je treba izvesti, da bi stanovanje postalo vseljivo, strinja se glede na vaš proračun , časovni načrt za izvedbo.
Finančni svetovalec
Nakup hiše je v veliki večini primerov enakovreden začetku prakse hipoteke . Če se obrnete na banko, ki ji zaupate, in se pogovorite s svetovalcem za hipoteke in posojila, lahko dobite vsa pojasnila o tem
- velikost hipoteke ali posojila, ki bodo zahtevana ;
- izbira med fiksnimi, variabilnimi in mešanimi stopnjami ;
- vse druge hipoteke, kot so zelene hipoteke.
- davčne olajšave za prvi in drugi dom;
- trajanje posojila .
Izbira najprimernejše hipoteke za vaše finančne vire bo odločilna za srečno nadaljevanje vašega obstoja: če ne boste pravilno razložili situacije svetovalcu, bi vas lahko pripeljali do izbire hipoteke, ki bo dolga leta pogojevala vaš življenjski slog.
Poleg tega vam posvetovanje z banko pred podpisom pogodbe , ki predvideva plačilo varščine , preprečuje plačilo velike vsote denarja, ki bi bila izgubljena, če vam banka ne odobri posojila.
Nadaljnje informacije o temi v članku Prvo stanovanjsko posojilo 2021: koncesije, zahteve, prijava.
Notar
Številko notarja , obvezno za kompromis, listino in registracijo pogodbe, izbere kupec , torej vi sami.
Tudi pri notarju lahko prenesete preverjanje listin o posesti prodajalca in preverite odsotnost ovir, prevar ali skritih težav.
Vedeti, kakšna je zgodovina nepremičnine , ali je predmet hipoteke, užitka ali drugih omejitev, je praksa, ki vam omogoča, da se oddaljite od domov, ki lahko predstavljajo pomembne pravne ali davčne težave.
Poleg tega, če hiša za prodajo izhaja neposredno iz donacije, ki jo prejme prodajalec, je pri vaši banki skoraj nemogoče odpreti hipoteko, saj kreditne institucije zelo neradi odobravajo posojilo za nakup donatorskih nepremičnin. .
Poslovni svetovalec
Nakup nepremičnine določa plačilo davkov in dajatev. Nasvet računovodje se boste zavedali, če ste upravičeni do prve domače korist, ki jo sestavljajo pri plačilu po stopnji 2% od vrednosti nepremičnine za registracijo pogodbe, v primerjavi z 9% v primeru drugega ali tretjega doma.
Prav tako lahko zaprosite za oceno drugih davkov, povezanih z domom, na primer IMU, TARI in TASI, če obstajajo.
Upravnik stavbe
V pogovoru s skrbnikom etažne lastnine boste izvedeli, ali je prodajalec nepremičnine na tekočem s plačilom stroškov etažne lastnine.
Če želite nadaljevati z nakupom, prosite upravnika etažne lastnine za dokument, ki potrjuje plačilo vseh etažnih pristojbin , da vam tega ne bi bilo treba zagotoviti pozneje, ker bodo morebitni nerešeni stroški obnove etažne lastnine, dela in inštalacije so lahko zelo pomembna in vplivajo na proračun in udobje nakupa.
Poleg tega je razgovor z upravnikom koristno vedeti vnaprej, če so predvidena vzdrževalna dela , kot so zamenjava ali namestitev dvigala, obnova zunanje fasade, zamenjava kotla za centralno ogrevanje in vse te dela za pripravo rastlin na nivo, ki še niso bila izvedena.
Če boste imeli idejo o stroških del, ki jih je treba izvesti, boste samo ocenili še eno postavko stroškov.
Nakup hiše od zasebnika: pomen obiska hiše
Ne glede na to, ali se želite zanašati na agencijo ali poiskati hišo za prodajo zasebnika, se lahko z obiskom doma zasebnika prepričate o nekaterih glavnih vidikih, ki vas lahko odvrnejo od nakupa ali razrešijo nekatere pomembne dvome:
- razumeti življenje soseske, v kateri se nahaja hiša : preverite, ali je enostavno parkirati avto, ali so v bližini supermarketi, trgovine in pisarne, šole, če imate otroke študente in četudi je območje varno;
- spoznavanje stavbe : hrupni sosedje, umazani in neurejeni skupni prostori, prisotnost ali odsotnost vratarja in čistilne službe;
- vedeti, ali je stanovanje naseljeno, nenaseljeno ali najeto tretjim osebam : če v hiši živijo sedanji prodajalci, bodo najverjetneje sistemi v skladu s standardom in z rednim obratovanjem, medtem ko bi se hiša, ki je bila leta zapuščena, lahko izkazala za zastarelo in s tem povezane stroške. v proračunu za prenovo. Nazadnje, če boste hišo v trenutku oddali tretjim osebam z redno pogodbo, boste morali počakati na redni rok, da boste lahko posest posesti , če sploh ne boste morali uporabiti sodnika za izvedbo deložacije, kar bo morda zahtevalo letih
Nakup hiše od zasebnika: prednosti
Nakup hiše od zasebnika ima pomembno prednost , če se lahko pogajate in imate intuicijo ter znanje o trgu nepremičnin. Brez posredovanja nepremičninskega posrednika prihranite plačilo provizije , ki se giblje med 2% / 5%, odvisno od agencije, mesta in stroškov, ki nastanejo pri nekaterih praksah.
Spomnimo se, da obstaja tako provizija za kupca kot za prodajalca, zato je prostor za pogajanja za nakup "naredi sam".
Če imate neposreden stik s prodajalcem, lahko tudi osebno opravite pogajanja in pokažete na načine plačila, ki prodajalca privedejo do popusta na ceno.
Prisotnost posrednika, katerega naloga je izvesti prodajo in ki zasluži z zneskom prodaje, bi lahko omejila vaše zahteve glede močnega znižanja cen.
Nakup hiše od zasebnika: vodniki in nasveti
Videli smo, da je nakup hiše od zasebnika možen in je lahko donosen, vendar operacija zahteva veliko pozornosti, da ne bi prišlo do grdih presenečenj, ko je listina podpisana in je bil plačan dogovorjeni znesek.
Nadaljnje informacije o tem, kako se rešiti, ko se odločite za nakup hiše, dobite z naslednjimi navodili:
- Nakup stanovanja s hipoteko
- Prvi nakup doma: kakšni koraki
- Drugi nakup doma
- Nakup hiše: napakam, ki se jim je treba izogniti
- Nakup hiše na dražbi