Prodajna hiša podarjena. Kako deluje italijanska zakonodaja o dedovanju in darovanju. Tveganja za kupca in možne rešitve. Ker bi operacijo lahko šteli za davčno utajo.
Na vprašanje, ali je mogoče hišo, prejeto v donacijo, prodati , je odgovor zagotovo pozitiven; zaključek akcije mora spoštovati nekatera osnovna načela, predvsem pa je dejstvo, ki ga je treba kupcu sporočiti v času pogajanj.
Za kupca , ki bo prek zaupanja vrednega notarja lahko opravil potrebne preglede pred sklenitvijo posla, bi lahko bilo težko dobiti posojilo pri banki .
Poleg tega je italijanska Taxman lahko očitajo Prodajalca izogibanje davkov , zato bo treba plačati davkov, kot tudi zajetna kazen za goljufivo ravnanje.
Prodaja hiše, prejete kot donacija: italijanski zakon
Začnimo s tem, da vemo, kako deluje italijanski zakon o darovanju in dedovanju.
Ko je oseba preminula, se njeno premoženje razdeli med zakonite dediče (imenovane legitimitete) pokojnika (pokojnika) na podlagi deležev, določenih v civilnem zakoniku.
Zato je zakon zelo jasen: tudi ob prisotnosti volje so upravičeni dediči upravičeni do deleža.
V zakonite dediče , naj pojasni, so: zakonec, legitimni otroci in z njimi enakovredni, sprejeti in legitimni otroci, nezakonske otroke in legitimni potomci.
Na ta način v skladu z razdelitvijo, ki jo določa civilni zakonik, dodeljenih kvot ni mogoče spremeniti v manjši meri ali celo, kot se zgodi, popolnoma izključiti iz prerazporeditve premoženja.
In pri izračunu celotnega premoženja je treba upoštevati tudi vse donacije pokojnika v življenju.
To pomeni, da je pokojnik v svojem življenju morda že podaril nepremičnine in denar enemu ali več prihodnjim dedičem, kar je legitimna izbira dovolila italijanska zakonodaja, s čimer je učinkovito predvidel dediščino.
Ali je mogoče prodati hišo, prejeto kot donacija?
Prodaja nepremičnin prejeli kot donacijo je vedno možna in zakonita, vendar , lahko pride do težav pri odpiranju nasledstva.
Listina o donaciji lahko v resnici zmanjšali, bistveno ali ne, del sredstev zaradi drugih dedičev.
In dediči morejo izvajati revocatory tožbo zoper obdarjenec, ali tisti, ki so prejeli dediščino vnaprej , da se bo vrnil denar ali premoženje podaril, tudi če so že bili prodani.
To pomeni, da se lahko podarjeno in nato prodano premoženje s pravnim sredstvom vrne k celotnemu premoženju dediščine, ki ga je treba razdeliti v skladu z določbami civilnega zakonika.
Kupec bi se tako znašel brez strehe nad glavo, z edino možnostjo vrnitve zneska.
Preklicna akcija
Vendar je treba razveljavitev izvršiti v določenem roku , to je v roku:
- 20 let od prepisa darovnice v registre nepremičnin
- 10 let od odprtja nasledstva
Po preteku teh dveh obdobij postopka nakupa in prodaje ne more več nihče napasti.
Prodaja podarjene hiše: tveganja za kupca
Z vidika kupca je lahko nakup stanovanja od prodajalca, ki ga je prejel kot donacijo, velik zalogaj.
V resnici banke so zelo neradi odobrijo hipoteko v korist nakupa darovanega premoženja, ki nosi tveganje, da en dan, lahko vrnete v rokah zakonitih dedičev.
Dodelitev posojila in hipoteke na nepremičnino
Dejansko se banka z odobritvijo posojila ponaša s hipoteko na nepremičnini , garancijo, ki ji omogoča pridobitev hiše, če oseba, ki je zahtevala posojilo, ne more več plačevati obrokov.
A če bi bilo premoženje podarjeno, bi se ob odprtju dediščine ali v primeru spora dedičev izgubila garancija za premoženje.
Za banke je torej s finančnega vidika zelo tvegana operacija .
Vrnitev plačanega zneska in povrnjene škode
In kupec bi imel samo možnost, da mu vrne znesek, ki ga je plačala banka, ter da zahteva odškodnino za škodo, povzročeno z izgubo premoženja, in problem iskanja novega doma, kamor bi se lahko nastanil, v primeru prvi dom .
Prodaja podarjene hiše: kako se lahko obnaša kupec
Če pa bi bil kupec vseeno pripravljen tvegati, poglejmo, katere rešitve so pred nami, da jih bomo izvajali vedno pod skrbnim nasvetom strokovnjakov v tem sektorju, ki lahko opozorijo na kakršne koli težave z zakonom ali so izpostavljeni goljufijam.
Zahtevajte prenehanje donacije
Ta ukrep zahteva, da je oseba, ki je dala prispevek, še živa.
Najprej se donacija prekine z dejanjem nekdanjega darovalca in osebe, ki je prejela nepremičnino.
Na ta način je lastništvo od od lastnine vrne na glavno temo , darovalca, ki lahko tako izvajajo na prodajo in nakup posel s kupcem brez slednje teče vsako tveganje.
Odpoved dedičem tožbi zmanjšanja
Kupec lahko zahteva druge dediče za podpis kupoprodajne pogodbe za nepremičnine iz darovanja.
S to podpisano izjavo dediči izjavljajo, da se takoj odpovedo vsakemu zahtevku in reviziji prejšnje donacije.
To je torej dejanje odpovedi zakonitih dedičev, dokaj varna metoda za kupca.
Edina negativna točka je, da je na neki točki v življenju, nezakonske otroke (rojeni zunaj zakonske zveze), katerega obstoj je bil znan, se lahko zdi , da zahteva del zaradi dediščine.
V tem primeru je čas najboljši zaveznik kupca.
Kot je navedeno zgoraj:
- če je minilo vsaj 10 let od smrti darovalca, je predpisana pravica zakonitih dedičev do ukrepanja, zato kupec ne bo več tvegal
- če pa je od dneva darovanja minilo več kot 20 let, pod pogojem, da zakoniti dediči donaciji še niso ugovarjali, ne glede na to, ali je darovalec še živ ali ne, bo postopek vračila samodejno predpisan, z vsem spoštovanjem do kupca, da kupljeni dom ne bo odstranjen.
Zavarovalna polica
Zadnja sprejemljiva rešitev je sklenitev zavarovalne police, ki kupca ščiti pred morebitnimi tveganji, ki izhajajo iz donacije.
Politika predvideva plačilo enkratne premije, sorazmerne z vrednostjo nepremičnine.
To je poseben finančni produkt, ki ga ne ponujajo vse zavarovalnice. Poleg tega je zanimivo, da gre za politiko, ki jo lahko določi tudi donator ali oseba, ki je prejela podarjeno premoženje.
Na ta način je nepremičnina tržna in jo je mogoče v miru dati na trg.
Prodaja hiše, prejete kot donacija: utaja davka
Drug vidik, ki ga je treba obravnavati, je povezan z davčnim vidikom .
Italijanska država lahko prodajo podarjene nepremičnine kot način, kako od davkov odšteti velike vsote, poglejmo, zakaj.
Če prodajate nepremičnino, če je transakcija predvidela prodajno ceno, višjo od tiste, plačane za prejšnji nakup, se ustvari dobiček ali kapitalski dobiček, ki ga je treba prijaviti davčnim organom (razen v primeru prvega stanovanja).
Zato oseba, ki je prodala hišo, prejeto z donacijo, ni ustvarila nobenega kapitalskega dobička zgolj zato, ker ni plačala nobene kupnine.
Trikotne operacije za izogibanje plačilu davkov
Tveganje, ki ga država ne želi izvajati, je tveganje trikotnih transakcij z namenom neplačevanja davkov, to je:
- lastnik nepremičnine hišo podari dediču (do enega milijona evrov, davki niso potrebni)
- dedič nepremičnino proda na svoj račun
- dedič plača nadomestilo za prodajo prvotnemu lastniku
Na ta način bo lastnik predmet davčne revizije, ki bo poleg potrebnih kazni vključevala tudi plačilo pripadajočih davkov. Da pa bi bil namen davčne goljufije preklican, mora biti operacija končana v nekaj tednih ali mesecih.
S tega vidika kupec nepremičnine ne bo tvegal ničesar , saj ni popolnoma povezan z afero (razen če ni drugače dogovorjeno) in nakupno-prodajna operacija ne bo preklicana.
