Najemnina z odkupnino: opredelitev vrste pogodbe za nakup hiše brez hipoteke. Veljavna zakonodaja, kako deluje, različne možne oblike pogodb. Davčni režim, prednosti in slabosti operacije.
L ' najemnina za lastništvo , najemnina za nakup v angleščini, gre za večstranski nakup stanovanja, tako da na začetku operacije plačate najvišji znesek, nato pa določite končni odkup s plačilom preostalega zneska.
Gre za metodo, ki najemniku torej omogoča nakup nepremičnine, ne da bi se moral zateči po hipotekarni formuli , s čimer se osvobodi omejitev in težav, povezanih s prošnjo za posojilo pri banki, ki ga morda niti ne odobrijo.
Najemnina z unovčenjem: zakonodaja
Kot smo že omenili, je najem z odkupom opredeljen z angleškim izrazom rent for buy , pogodbena formula, ki prihaja iz Velike Britanije, kjer se že nekaj desetletij uspešno uporablja.
Najemnina z odkupnino je pogodba, ki določa možnost, da najemnik postane lastnik nepremičnine , premične ali nepremičnine, po najemnem roku, določenem v času določitve.
V Italiji je bila ta pogodba uvedena z odlokom Sblocca Italia z dne 12. septembra 2021 , da bi jo uredila in razjasnila njeno učinkovitost in učinke na italijanskem nepremičninskem trgu.
Najemnina z unovčenjem: kako deluje
Pogodbeni Formula določa, da najemne pogodbe je pred prodajno pogodbo . Na ta način prodaja nepremičnine poteka skozi čas .
Prodajalec pobere znesek najemnine, ki je višji od običajnega zakupa, ostane lastnik nepremičnine do plačila končnega stanja.
Na ta način je za najemnika ob višjem obroku, ki se plačuje kot najemnina, gotovost, da bo po izteku pogodbe postal lastnik ob plačilu končne maxirate.
Končna cena je že navedeno v pogodbi v času sklenitve in jih ni mogoče spreminjati.
Najemnina z unovčenjem: kako se izračuna obrok
Da bi bolje razumeli finančni obseg te inovativne formule, je treba pojasniti, kako se na splošno izračuna znesek pristojbine .
Ker gre za metodo, ki najemniku omogoča, da se strinja z nakupom nepremičnine v določenem roku , je stopnja najema približno 50% višja od običajne najemnine.
Najemnina z unovčenjem: možne formule
Obstaja več možnih oblik najemnine z odkupnino. Poglejmo, kaj so in kako se razvijajo.
Najem z unovčenjem z možnostjo prihodnjega nakupa
Ta vrsta omogoča najemniku plačilo najemnine, pri čemer lahko nadaljuje z nakupom ali ne ob koncu pogodbe.
Znesek najemnine je nekoliko višji od običajnega zakupa in se šteje za nekakšen predujem pri končni ceni, ki je naveden ob podpisu pogodbe in ga ni mogoče spremeniti.
Najem z unovčenjem s predhodno prodajo
Ta formula je najbolj uporabljena. Stranki podpišeta dve pogodbi : najemno pogodbo in predhodno prodajno pogodbo, ki je že prepisana v registre nepremičnin. Veljavnost prepisa je največ 10 let .
Izvajalca se lahko svobodno odločita, ali predhodno zavezuje sklenitev prodaje ali se bo najemnik odločil za nakup ali ne.
Najem s samodejnim unovčenjem
Gre za najpreprostejšo formulo : stranke se dogovorijo, da bodo plačevale obroke najemnin za določeno število let. Po izteku nastopi obveznost odkupa s posledičnim prenosom lastništva nepremičnine ob plačilu zadnjega obroka.
Najem z odkupom z ohranitvijo lastninske pravice
To metodo uporabljajo lastniki nepremičnin, ki želijo imeti jamstva, če je najemnik privzet.
Lastništvo se prenese šele po polnem plačilu prodajne cene.
Če bi se najemnik izkazal za zamudo , lahko prodajalec zahteva prekinitev pogodbe in vrne razpoložljivost nepremičnine.
Lastnik mora vrniti del prejetih zneskov ; znesek se določi po dogovoru med strankama ali o njem odloči sodnik.
Najemnina z unovčenjem: davčna ureditev
Davčni režim za to posebno vrsto pogodbe, je enako , kot da bi šlo za normalno najemne pogodbe . Zato velja običajna obdavčitev, ki velja za najem nepremičnin.
Režim DDV
V primeru transakcije med dvema zasebnikoma je pristojbina oproščena plačila DDV kot pri običajnih najemih.
Če pa je najemodajalec gradbeno ali restavratorsko podjetje , je treba cene upoštevati glede na vrsto izvajalca. Enako utemeljitev obstaja tudi v primeru, da je lastnina za instrumentalno uporabo, zato jo lahko povzamemo na naslednji način:
- 4% DDV, če najemnik izjavi, da izpolnjuje pogoje za zahteve za prvi dom; poleg tega nepremičnina ne sme biti razvrščena v zemljiškoknjižne kategorije A / 1, A / 8 in A / 9
- 10% DDV za nepremičnine z enako razvrstitvijo v zemljiški knjigi kot tiste, ki lahko izkoristijo prvo subvencijo za dom
- 22% DDV za nepremičnine, ki spadajo v katastrske kategorije A / 1, A / 8 in A / 9 in za instrumentalne lastnosti
Davek ob registraciji
Davčna registracija najemne pogodbe je določena s ureditve DDV, ki se uporablja , da je:
- Akontacije cen so predmet DDV v višini 200 EUR
- Povišanje cen za 2% oproščene stanovanjske nepremičnine
- Akontacije cen, za katere se plača DDV, z izrecno možnostjo prodajalca določi 67 EUR v primeru pogodbe, sklenjene z zasebnim dogovorom, 200 EUR, če je pogodba določena z overjeno zasebno pogodbo ali v javni obliki.
Za instrumentalne lastnosti je davek na registracijo vedno enak 1%.
Znesek v celoti plačan
Pojasniti je treba, da se za zneske, plačane v bilanci prodajno-nakupne transakcije, davčna osnova, na katero se davek uporabi, določi glede na vrsto prodajalca.
Če posluje v poslovnem režimu, je davčna osnova, na katero se davek uporablja, določena z razliko med:
- cena nepremičnine, določena ob podpisu pogodbe
- vsota do takrat plačanih predujmov.
Zato se do takrat zbrane najemnine ne upoštevajo.
Za nakup in transakcije prodaja , ki potekajo izven sistema DDV , za prvih hiš ali drugih vrst nepremičnin, zahtevajo, da se davek določi na:
- fiksni davek za registracijo v višini 200 EUR
- davek na hipoteko 1%
- katastrski davek 3%
Če je, na drugi strani pa je stavba je instrumentalno tipa :
- davek pri registraciji znaša 2% (prvi dom) ali 9% (druga vrsta nepremičnine)
- davek na hipoteko 50 € za katero koli vrsto nepremičnine
- katastrski davek 50 € za katero koli vrsto nepremičnine
Najemnina z unovčenjem: se splača?
Da bi razmislili, ali se naložba lahko izkaže za ugodno ali dolgoročno slabo finančno izbiro, je treba na ploščo postaviti prednosti in slabosti operacije.
Prednosti najema z unovčenjem
- najemnik lahko kupi nepremičnino, ne da bi se moral posluževati klasične formule bančnega posojila;
- najemnik ne plača IMU in drugih davkov, ki se naložijo lastnikom nepremičnin, dokler ne pride do odkupa;
- cena ostane fiksna za ves čas transakcije;
- najemnik je zaščiten pred kakršnim koli zvišanjem cen na nepremičninskem trgu;
- za najemodajalca jamstvo, da na trgih nepremičnin ne bo vplival zrušitve cen;
- najemodajalcu je za čas trajanja pogodbe zagotovljen višji dohodek od običajne najemnine;
- najemodajalec ima glede prodaje zelo močna jamstva, saj bi najemnik, če ne bi uveljavil odkupa, izgubil vplačane zneske.
Slabosti najema z unovčenjem
- v primeru nakupa neposredno od gradbenega podjetja, če bi spodletelo, bi bili plačani zneski izgubljeni (v ta namen je bolje, da se zaščitite s poroštvom);
- nižja zaščita v primeru stečaja gradbenega podjetja v primerjavi z upniki;
- povišanja vrednosti hiše prodajalec nepremičnine ne more uživati;
- zmanjšanje vrednosti stanovanja ne povzroči nižje najemnine za najemnika.