Najem. Elementi pogodbe. Obstoječe vrste. Kaj je suhi kupon.
Pogodba najemna pogodba za hišo , je sporazum, s katerim stranka (imenovana najemodajalec) zavezuje, da bi druga oseba (najemnik ali najemnik) uporabljati hišo za določen čas v zameno za plačilo posebnega, ki se imenuje kanon.
Elementi najema
Da bi bila pravilna, mora zakupna pogodba , sestavljena v pisni obliki, strogo vsebovati nekatere elemente:
- vsebino
- registracijo
- datum določitve
- navedba delov
- identifikacija sredstva
- najemnina
- trajanje in umik
Vsebina
Vsebino najemne pogodbe se lahko razlikuje glede na različne tipologije in v skladu z dogovori med strankami, ki lahko vstavite klavzule potrebno.
Vendar obstajajo ključne točke pogodbe, kot so: datum podpisa; podrobna navedba imen ljudi; identifikacija lastnine; cena najemnine in njeno trajanje.
Registracija
Registracija pogodbe je treba vložiti v 30 dneh od datuma začetka veljavnosti, razen za sporazume, ki trajajo manj kot 30 dni v letu. V prijavnice so na voljo s strani Agencije za Prihodke, ki jih lahko najdemo tudi na svoji spletni strani. Moduli se razlikujejo glede na vrsto pogodbe.
Datum določitve
Datum določitve je datum podpisa pogodbe, dan, ko se začne najem premoženja, kot ga določita stranki, od katerega se uradno začne potek istega, kot sta se dogovorili in določili stranki. Od tega datuma se začne tudi 30-dnevno obdobje registracije.
Navedbe strank
Podatki zainteresiranih strani , tj. Najemodajalca in najemnika, morajo biti navedeni na jasen in natančen način .
Obvezni podatki za obe strani so: ime in priimek ali ime podjetja, če gre za podjetje, datum in kraj rojstva, naslov prebivališča ali sedež, davčna številka ali številka za DDV.
Identifikacija lastnine
Predmet pogodbe , oziroma premoženja, je treba natančno navesti, poroča naslednje podatke: celoten naslov, morebitno stopnišče in nadstropje, občine, v kateri se nahaja, katastrskih podatkov za nepremičnine (zemljišče, poglavje, kategorija, popisno območje itd.), prostore in storitve, iz katerih je sestavljen, poleg morebitnih pripadajočih pripomočkov, pa tudi za to, za kakšno uporabo je v najemu.
Canon
Najemnina predstavlja plačilo, s katero je nepremičnina dana v najem. Znesek je treba izplačati lastniku ob koncu dogovorjenega obdobja (običajno mesec, četrtletje ali štirimesečno obdobje). Kadar ni navedeno, je pogodba nična.
Najemnina se določi v skladu s prostim pogajanja med obema stranema in je lahko predmet, v daljšem časovnem obdobju, prilagoditve v skladu z indeksom cen Istat.
V pogodbi morajo stranke določiti tri ločene dele: letno pristojbino, letne stroške in dogovorjeni obrok.
Letna pristojbina je dogovorjena cena za najem samo premoženja.
Na letni stroški so vsi zneski zaradi za opremo stroškov, ki se nanašajo na uporabnost in kondominij stroškov. Vnesete lahko tudi dodatne postavke stroškov.
Strinjal obrok je namesto vsota, ki se izplača v predpisanih rokih, z vsoto pristojbine in stroške, deljeno s številom obrokov, določenih v pogodbi določeno.
Trajanje in umik
V skladu z navedbami civilnega zakonika najdaljše trajanje najema znaša 30 let. Vendar ni omenjeno minimalno trajanje istega.
Pravica do odstopa od pogodbe pripada najemniku : ko namerava umakniti, mora poslati s priporočeno pošto, komunikacijo z lastnikom, vsaj šest mesecev po izteku pogodbe.
Lastnik, na drugi strani pa se lahko predčasno prekine pogodbo le v primerih, ki jih zakon izrecno navedene.
Vrste zakupnih pogodb
Obstajajo različne vrste najemnih pogodb. Analizirajmo, kaj so.
Brezplačno
Pogodba je sestavljena iz proste določitve pristojbine med strankama . Predstavlja najbolj razširjeno obliko in ima z zakonom določeno obdobje 4 let, ki se lahko podaljša za nadaljnja štiri leta, če ni preklicano. Za najemodajalca je odpoved možna samo iz razlogov, ki jih zakon izrecno določa.
V običajnem jeziku je bolj znan kot pogodba štiri + štiri .
Stranke se lahko svobodno odločajo o pomožnih elementih pogodbe.
Sporazum
Dogovorjena pogodba določa le minimalno trajanje , enako treh let . Po izteku se dveletno samodejno podaljšanje sproži v primeru, da se stranke ne dogovorijo o triletnem podaljšanju, razen če je preklicano. Običajno so označeni z besedama tri + dve pogodbi.
Krajše trajanje se nadomesti z nadzorovano najemnino , ki je določena na podlagi tabele, dogovorjene med lastniškimi organizacijami in organizacijami najemnikov, ki je različna v vsaki občini.
Na davčni ravni imajo te pogodbe nižje davke in v nekaterih primerih celo davčne popuste.
Prehodno
Pogodba prehodno najem je posebna oblika se uporablja, ko nameravate najem nepremičnine za obdobje najmanj enega meseca in največ 18 mesecev.
Izpolnjuje potrebe delavcev in študentov, ki se za nekaj časa zaradi službe ali nadaljevanja študija preselijo na drugo lokacijo.
Ni jih mogoče uporabiti za najem počitniških hiš , so pa idealni za primere, ko se morate začasno preseliti. Jasno mora biti določeno, da gre za prehodno pogodbo, sicer pa po izteku roka pogodba samodejno postane pogodba o brezplačnem najemu s trajanjem 4 + 4 leta.
Študentje
Posebna vrsta prehodne pogodbe je pogodba za univerzitetne študente . V tem posebnem primeru najemodajalec da stanovanje na razpolago enemu ali več univerzitetnim študentom zunaj kraja ob plačilu pristojbine, ki jo stranke lahko prosto določijo, do največ, določene s posebnimi teritorialnimi sporazumi.
Trajanje je med najmanj šest mesecev in največ tri leta . Po izteku se samodejno podaljša za isto obdobje kot prvotno, razen če ga najemnik prekliče.
Tudi v pogodbi mora biti navedeno, da je študent vpisan na tečaj na lokalni univerzi.
Turistična uporaba
Pogodbena oblika zadeva določena turistična naselja in je namenjena najemu teh stanovanj in hiš izključno v turistične namene.
Trajajo največ 3 mesece , prav tako pisno sestavljeni, kar pomeni, da gre za najem za turistično uporabo. Pogodba ne vključuje pomožnih storitev, kot so dnevno čiščenje, menjava posteljnine, gostinstvo in podobno, ki so namesto tega značilne za hotelsko pogodbo.
Po izteku najema prenehajo vsi učinki, ne da bi bilo treba sporočiti kakršno koli odpoved.
Najem suhega kupona
Suha kupon je izbirna davčna ureditev , da najemnik lahko uporabite na najemnih pogodb za stanovanjske nepremičnine in z njimi povezanimi stranskimi.
Ko bo sistem sprejet, bo plačeval nadomestni davek na dohodek in dodatne davke po določenih stopnjah.
Za najemnine po tržni ceni se namesto stopnje dohodnine v davčnem obračunu uporablja 21-odstotna stopnja.
Za najeme z dogovorjeno najemnino je stopnja 15%, znižana na 10% za dvoletno obdobje 2021 - 2021.
Ko lastnik nepremičnine izbere suhi kupon, mu ni več treba plačevati davka ob registraciji in kolkovine .
Poleg tega se v celotnem trajanju pogodbe odpoveduje možnosti, da zahteva posodobitev najemnine, vključno s spremembo indeksa cen Istata.
Suhi kupon je mogoče aktivirati samo za stavbe, namenjene bivanju, ki spadajo v katastrske kategorije od A1 do A11, razen pisarn, vključenih v razred A10.